2년 보유 혹은 2년 거주로 비과세 요건이 달라집니다. 이는 조정대상지역이 지정되기 전에 취득하면 ‘보유', 그렇지 않고 조정대상지역이 지정된 후에 취득하면 ‘거주'를 해야 비과세가 가능한데요,
취득일이 기준입니다. 즉, 비조정대상지역 상태에서 취득한 후 조정대상지역으로 지정되었다 하더라도
취득일 당시 규제지역이 아니었으므로 2년 보유만 해도 비과세가 됩니다.
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비과세 판단 여부는, 취득일 기준입니다.
그리고 이러한 ‘1세대 1주택 비과세' 혹은 ‘일시적 2주택 비과세'는 요건만 맞으면 횟수에 상관없이 계속해서 비과세될 수 있습니다. 당연히 그 요건은 매우 엄격하게 적용됩니다(실질적인 세대분리, 보유/거주 기간 등).
9억 초과 고가주택이라면?
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취득일을 기준으로 한 비과세만 본다면 그래도 좀 괜찮습니다. 문제는 ‘양도일'도 따져야 하는 것인데요. 실거래가가 9억이 넘는 고가주택이 그 대상입니다.
즉, 매도가격이 9억을 넘지 않으면 다음 내용은 신경 쓰지 않아도 됩니다. 간혹 공동명의로 명의를 분산하면 9억이 넘지 않으니 괜찮으냐고 물어보는 데 그때는 ‘아니오' 입니다. 즉, 전체 거래가액이 9억이 넘으면 일단 고가주택에 들어갑니다.
9억이 넘는 고가주택이 있고 해당 주택이 비과세라고 합시다. 당연히 이때 비과세는 앞서 말씀드린 것처럼 ‘취득일'을 기준으로 2년 보유냐, 아니면 거주냐를 따지면 되겠죠? 그런데 우리 세법은 9억이 넘는 고가주택에 대해 비과세를 해주더라도 9억까지는 비과세 그리고 9억이 넘는 초과분에 대해서는 과세를 합니다. 이때 9억은 매매가격이지 양도차익이 아님을 강조 드립니다.
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10억짜리 아파트를 매도했는데 비과세라고 할 때, 9억까지만 비과세입니다..
조금 이상하죠? 9억이 넘었다는 이유만으로 세금을 내야 하니 말이죠.
그래서 정부에서는 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의
장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용시켜 형평성을 맞췄는데요,이게 올해부터 바뀌었습니다.
9억 초과분에 대해 80% 장특공을 받으려면 무조건 ‘2년 거주'를 해야 합니다.
이쯤에서 질문 하나 드립니다. 이때 ‘2년 거주'는 비과세 요건인가요? 아니죠. 80% 장특공을 받기 위한 요건일 뿐입니다. 따라서 아무리 고가주택이라 하더라도 조정대상지역 지정 전 취득했다면, ‘2년 보유'만으로 비과세를 받을 수 있습니다.
그리고 9억 초과분에 대한 장특공 80%를 받으려면 다시 ‘2년 거주'를 따져봐야 하는 것입니다. 취득일과 양도일 모두를 체크해야 하는 시기가 왔습니다. 그리고 내년 ‘21년도가 되면 9억 초과분에 대한 장특공은 다시 바뀝니다.
‘평생 1회'에 해당하는 비과세는?
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그건 바로 등록한 임대주택이 있는 주택임대사업자가 받을 수 있는 비과세 혜택입니다.
총 5채의 주택을 보유하고 있다면, 거주주택은 1채 그리고 나머지 4채를 임대주택으로 등록할 수 있습니다.
정부에서는 임대주택 등록 활성화를 위해 ‘일정 요건을 갖추면' 해당 거주주택을 양도할 때는 ‘비과세’라는 큰 혜택을 주었습니다. 그리고 그 제도의 명칭이 바로 ‘거주주택 양도세 비과세' 특례입니다.
그런데 이때 많은 분께서 여기에 나오는 ‘거주주택’이 처음에 살펴본 1세대 1주택 비과세에서 ‘거주요건'으로 착각하십니다. 그래서 이런 생각의 흐름이 나온 것이죠.
법정중개보수 한도 (매매 ·교환 0.9%, 임대 0.8%) 안에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호 협의에 의함.
법정중개보수 한도 0.9%이내 범위 안에서 실제 중개업자가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 부동산 중개보수요율표에 명시하며, 명시된 요율안에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정함.
부동산 중개보수 계산기 바로가기>
잠깐, 현금영수증 발행이 된다는 사실! 알고 계세요?
중개업소에 내는 중개수수료, 일명 '복비'에 대해서도 현금영수증을 발급받을 수 있습니다.
단, 중개업소에서 부가가치세를 요구할 경우, 해당 중개업소가 일반과세자일 경우에는 지불해야 하나 간이과세자일 경우에는 지불하지 않아도 됩니다.
☆- 일반과세자: 연간매출액이 4,800만 원 이상인 사업자입니다. 10%의 세율이 적용되며, 물건 등을 구입하며 받은 매입 세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제 받을 수 있고 세금계산서를 발행 할 수 있습니다.
★- 간이과세자: 연간매출액이 4,800만 원 미만인 사업자입니다. 2~4%의 상대적으로 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 20~40%만 공제 받을 수 있으며 세금계산서를 발행할 수도 없습니다.
2010년 4월 1일부터 시행된 '현금영수증 발급 의무화'에 의해, 부동산중개업 사업자는 2010년 4월 1일부터 30만 원 이상의 거래 금액(부가세 포함)에 대하여 그 대금을 현금으로 받은 경우에는 소비자가 요청하지 않아도 현금영수증을 발급해야 합니다. 만약 중개수수료를 지불하고도 현금영수증을 받지 못했다면, 거래일 15일 이내에 계약서 및 중개대상물확인설명서를 복사하여 관할 지방국세청(세무소)에 제출하면 소득공제를 받을 수 있습니다.
* TIP - 중개수수료 카드 결제도 가능한가요?
해당 중개업소가 카드 가맹점이라면 중개수수료 카드 결제도 가능합니다. 하지만, 신용카드 가맹점 가입 기준이 직전 과세기간 수입금액 합계액 2,400만 원 이상으로 정해져 있고, 가맹점 수수료의 부담으로 인해 상당수의 소규모 중개업소에서는 카드 결제를 받지 않습니다. 금융감독원 등에서 신고 제도 도입 등의 제도적 제재를 가하고 있지만 실질적인 제재는 미약한 것으로 알려져 있습니다.
